Mẹo Thông Minh: Cách Chủ Đầu Tư Tối Ưu Hóa Không Gian Căn Hộ

Trong ngữ cảnh giá mua nhà không hề rẻ, nhiều công ty đầu tư đưa ra quyết định cắt giảm quy mô căn hộ để kéo giá bán về tầm “khả thi” đối với đại đa số khách hàng.

Vừa mới sắm một chung cư 2 PN, tốn kém 3,2 tỷ VND ở phức hợp nằm ở quận 9 cũ (TP Thủ Đức), người phụ nữ này Dung nói mức giá cả này giảm hơn 300 triệu so sánh cùng những căn hộ hai phòng ngủ tương tự tại dự án bất động sản mở cửa bán hai năm về trước.

Tuy nhiên, quyết định của chị Dung, nếu so sánh tổng chi phí trên mỗi mét vuông, căn chị mua hiện tại đắt hơn một 1 triệu đồng một m2. Nói rõ hơn, căn của chị có cỡ 58 m^2, tương ứng hơn 55 triệu đồng mỗi mét vuông, còn các căn 2 phòng ngủ cung cấp trong 2021 có kích thước đến 65 m2, có nghĩa là chỉ khoảng 54 triệu đồng một m^2.

“Diện tích không lớn một chút dẫu vậy mình vẫn cảm thấy hài lòng cảm thấy 32 tỷ Việt Nam Đồng được xem là tầm giá thích đáng để mua một apartment hai PN vị trí TP HCM”, chị nói rằng.

Giống như cân nhắc tậu 1 căn nhà ở vừa hoàn thiện nằm tại khu vực Bình Tân, chị Huyền (Lecturer university Economics TP HCM), đã thông báo giá cả chị mong muốn là khoảng 2,8-3 tỷ VNĐ đồng. Mức chi phí đầu tư dự án rao cho căn 2 phòng ngủ diện tích thực tế 55,6 m2 là 2,8 tỷ đồng, căn 63 m2 khoảng 3,2 triệu đô đồng (không bao gồm VAT).

“Mỗi m2 đạt 53 triệu, không rẻ tuy vậy tính tổng cả cả căn hộ thì nó nằm trong vùng khả năng tài chính của tôi”, chị triển khai, bật mí năm 2019, sở hữu số tiền này có thể mua căn 68 m2 trực tiếp từ chủ đầu tư, song lúc đấy vẫn chưa tài chính.

Xu hướng “giảm kích thước” căn hộ đang không ngừng thịnh hành với thị trường nhà ở ở các khu vực đô thị đông dân như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu. Thông tin của VnExpress, trước năm 2017, một căn đơn vị ở 3 phòng thường có diện tích từ 110-150 m2, bây giờ chỉ với 80-90 m2; căn 2 khu vực ngủ từ 75-80 m2 nay đã giảm 50-60 m2, nhiều căn hộ 1 khu vực ngủ có diện tích chỉ từ 35-45 m2.

Quan sát xu hướng này, các người quan sát nói rằng đây là động thái “vô cùng quan trọng” của các nhà đầu tư trong hoàn cảnh ngành bất động sản tough, giá bất động sản neo cao.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM quý III là trên 60 triệu đồng một m^2. Theo, theo DKRA Group, trong 10 tháng năm nay, giá chung cư TP HCM cao nhất cán mức 313 triệu đồng một m^2, thấp nhất đạt 48 triệu đồng mỗi m^2. Do đó, một chung cư có kích thước 60-70 m^2 sẽ có giá bán vào khoảng 3,6 đến 4,2 tỷ đồng, giá thấp nhất cũng không dưới 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa VAT).

Số liệu từ công ty bất động sản Savills cũng cho thấy 5 năm liền, giá căn hộ tăng mạnh tới gần 80% và tăng không ngừng không ngớt trong 19 kỳ quý. Hiện nay, giá bán một căn nhà ở đã mahal quanh gấp đôi giá trị so với thời điểm đầu năm 2019. Nếu qua diện tích thông dụng 60 m2 căn 2 phòng ngủ, giá thường là vẫn trên 3,5 tỷ đồng.

Trong khi đó, nhu cầu mua apartment của phần lớn mọi người ở TP HCM phần lớn phân khúc khoảng giá từ 2-4 tỷ đồng. Điều tra về tâm lý người dùng được Tập đoàn Property Guru (tổ chức chủ quản của trang Batdongsan) công bố gần đây, cho thấy 28% sự cần thiết mua chung cư tập trung vào khoảng giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, 45% được phân vào các căn giá từ 2 tỷ đồng đến cực đa 4 tỷ đồng.

Để sẵn sàng đưa ra ra thị trường các căn hộ giá rơi vào khoảng 2,5-3 tỷ đồng, phần lớn chủ đầu tư lựa chọn cách giảm diện tích sử dụng xuống để phù hợp với nhu cầu người mua. Dữ liệu tìm kiếm chung cư quý III của đơn vị này cũng thể hiện, loại hình chung cư diện tích nhỏ chưa tới 35 m2 có lượt tìm mua tăng vọt hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ diện tích từ nhiều hơn 35-70 m2 lại gặp phải nhu cầu tìm mua sụt giảm 22% và căn diện tích lớn hơn 70 m2 giảm gần như hai lần. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê đề cao tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Tổ chức bất động sản TP HCM, trong cơ cấu hình thành giá bán nhà, có những chi phí mà chủ đầu tư không thế thu hẹp được như; phí sử dụng đất, các bước hành chính phức tạp, điều hành và một số chi phí “khó nói” khác. Muốn thấp giá nhà phải có hướng để thấp các chi phí trên, không thể bất cứ lúc nào bắt doanh nghiệp bất động sản phải giảm bớt lợi nhuận.

Trong thực trạng chi phí thực hiện dự án vẫn liên tục tăng như các kỳ gần đây, ông Châu cho rằng để có thể chuyển giao sản phẩm chi phí hợp lý đến tay người mua nhà, chủ phát triển dự án buộc phải linh hoạt tìm kiếm nhiều phương án. Trong đó tinh giản bớt diện tích sử dụng để điều chỉnh giá thành sản phẩm là một trong những phương pháp được chủ đầu tư chọn.

“Tuy nhiên, nếu cứ tinh giản diện tích sử dụng có thể gây hậu quả đến chất lượng sinh hoạt của người mua nhà, đặc trưng là tại các đô thị sầm uất”, ông Châu nhìn nhận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cũng nói rõ trong năm 2023, giá sơ cấp căn hộ TP HCM nhìn chung vẫn trong xu hướng đi lên, do các yếu tố về khoản vay, chi phí phát triển dự án và giá đất tăng vọt. Vì vậy, để bán sản phẩm, chủ đầu tư phải thay đổi hướng tiếp cận và tích cực về cách bán hàng.

Nếu như giai đoạn 2020-2021, với 2 tỷ đồng, người mua nhà có thể mua được căn hộ 2 phòng diện tích 60 m2, nay cùng tầm tiền đó vẫn mua được căn 2 phòng nhưng diện tích còn 50 m2. Như vậy, trên bình diện chung giá bán một căn hộ vẫn giữ nguyên ở khoảng 2 tỷ đồng. Người mua nhà đồng ý thực tế giá nhà leo thang nhưng ít nhất vẫn có thể đầu tư vào căn hộ thích hợp tài chính bản thân.

Bên cạnh “co lại” diện tích, trong năm 2023, các dự án chung cư tại TP HCM cũng được điều chỉnh hơn trong các chính sách bán hàng. Với những người mua có sẵn tài chính, thanh toán một lần, giá mua sẽ được chiết khấu giảm đáng kể 30-40%, nếu không có đủ năng lực tài chính thì được lựa chọn gia hạn tiến độ thanh toán phân tán 3-7 năm, chỉ 2-5 triệu đồng mỗi tháng.

Ông Tuấn cho rằng trong năm 2024, giá chung cư có thể vẫn đi lên, vì vậy các căn hộ diện tích nhỏ vẫn sẽ được được ưa chuộng và là giải pháp thúc đẩy thanh khoản mà nhiều chủ đầu tư thực hiện. “Sống chật chội” đang trở thành một xu hướng của thị trường căn hộ TP HCM khi mà giá nhà tăng cao, thu nhập người dân không thể theo kịp đà tăng giá này.